Büromarkt unter Druck: Rekordleerstand zwingt Eigentümer zu neuen Wegen

Büroleerstand erreicht Rekord, Innenstadt bleibt aber stabil

In Stuttgart wächst die freie Bürofläche rasant, doch Alarmstimmung will sich in Politik und Branche nicht breitmachen. Der städtische Wirtschaftsförderer und Immobilienexperten schilderten im Rathaus ein geteiltes Bild: Während die Vorstädte und Randlagen mit massivem Überangebot kämpfen, bleibt die Nachfrage für zentrale Lagen vergleichsweise robust.

Die wichtigsten Eckdaten: Ende 2025 lagen in Stuttgart und Leinfelden-Echterdingen zusammen rund 566 000 Quadratmeter Bürofläche leer. Das sind deutlich mehr als 2019, als der Leerstand bei etwa 151 000 Quadratmetern und die Quote bei knapp 1,9 Prozent lag. Ende 2025 betrug die Quote 6,6 Prozent.

• Bad Cannstatt und Wangen: 70 600 Quadratmeter frei, Anstieg gegenüber Vorjahr plus 21,3 Prozent.
• Feuerbach und Zuffenhausen: 51 000 Quadratmeter frei, plus 36 Prozent.
• Leinfelden-Echterdingen: 71 000 Quadratmeter, Rückgang um 8,2 Prozent.

Besonders sichtbar wird der Strukturwandel in den Außenbezirken, wo Personalabbau, Sparprogramme und die Verbreitung von Homeoffice den Flächenbedarf reduziert haben. Viele Bestandsgebäude stehen nun in direkter Konkurrenz zu modernen Neubauten; damit rückt die Frage nach Umbau, Nutzungsflexibilität und Preisgestaltung in den Vordergrund.

Bauvolumen, Vorvermietung und Flächenumsatz

Im vergangenen Jahr wurden 165 300 Quadratmeter an Bürofläche neu fertiggestellt, der höchste Wert seit 2020. Treiber war vor allem der Allianz Campus in Vaihingen/Möhringen. Für 2026 und 2027 sind deutlich geringere Neubauflächen angemeldet: rund 57 300 beziehungsweise 63 400 Quadratmeter.

Die Vorvermietungsquote für die Projekte 2026 und 2027 fällt bislang schwach aus: Von 120 700 Quadratmetern sind erst 31 200 Quadratmeter vorab belegt. Gleichzeitig lag der Leerstand in der Innenstadt bei knapp 150 000 Quadratmetern, was in etwa dem Flächenumsatz von 152 000 Quadratmetern im Berichtszeitraum entspricht. Damit liegt der Umsatz zwar wieder auf dem Niveau von 2023, jedoch deutlich unter dem Fünf-Jahres-Durchschnitt von 229 400 Quadratmetern.

Mieten, Abschlüsse und Marktstimmung

Die Mieten sind gesunken: Die Spitzenmiete lag 2025 bei 36 Euro pro Quadratmeter und damit 3,8 Prozent unter dem Vorjahreswert. Die Durchschnittsmiete fiel stärker und liegt nun bei 18,50 Euro pro Quadratmeter, ein Rückgang um 18 Prozent. Mehr als die Hälfte aller Mietverträge wurde für Büros unter 18 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen.

Dennoch betonen Marktakteure und die Wirtschaftsförderung, dass Stuttgart langfristig stabil aufgestellt sei. Ulrich Nestel von E&G Real Estate bringt es auf den Punkt: «Wir gehen nicht unter. Aber die Bäume wachsen auch nicht in den Himmel.» Der Appell richtet sich vor allem an Eigentümer, bestehende Flächen moderner und flexibler zu gestalten, um gegen Neubauten bestehen zu können.

Größte Abschlüsse 2025

• Daimler Truck AG in Möhringen: temporäre Anmietung von rund 12 700 Quadratmetern während der Sanierung des Stammhauses.
• Stadtverwaltung: rund 11 200 Quadratmeter für das Sozialamt in zentraler Lage.
• Land Baden-Württemberg: circa 6 200 Quadratmeter in Feuerbach.

Aus Sicht der Stadt bleibt der lokale Markt trotz Gegenwind resilient. Torsten von Appen von der Wirtschaftsförderung betont, dass Stuttgart weder seine Innovationskraft noch seine Anziehungskraft für Unternehmen verloren habe. Die Herausforderung bestehe nun darin, traditionelle Nutzer, Start-ups und IT-Firmen mit kreativen, passgenauen Bürolösungen anzusprechen.

Fazit: Stuttgart steht vor einer Phase der Anpassung. Eigentümer, Investoren und die Stadtverwaltung müssen jetzt in Umnutzungen, Modernisierung und flexible Konzepte investieren, um das Überangebot zu dämpfen und die Innenstadt als lebendigen Bürostandort zu erhalten. Kurzfristige Einbußen bei Mieteinnahmen und höhere Leerstände sind wahrscheinlich, langfristig rechnen Marktteilnehmer jedoch mit Stabilisierung.